Cor van Zadelhoff was Nederlands bekendste makelaar in commercieel vastgoed, met een schier onontwarbare kluwen aan belangen. ‘Voor mijn tachtigste verjaardag maak ik schoon schip’, nam hij zich tien jaar geleden voor. Nu is het zover. Interview met een nog immer borrelende vulkaan. ‘Als een belastinginspecteur misbruik maakt van zijn positie, dan pák ik hem!’
Door Boudewijn Geels en Eva Rooijers, foto’s Peter Boer
(gepubliceerd in Het Financieele Dagblad, 27 april 2018)
Cor van Zadelhoff heeft zijn dood tot in de puntjes geregeld. Waar zijn vermogen heen gaat en wie de stekker eruit mag trekken als het niet meer gaat. Die rol vertrouwt hij toe aan een commissie van drie wijzen, bestaande uit zijn vrouw, een arts en een zakenman van wie hij de naam niet wil noemen.
Tijdens zijn begrafenis wil hij in een van zijn 25 koetsen worden vervoerd. ‘Ik word hier op het erf begraven, dus het is niet zo’n lange rit. Maar ik ga wel even in de koets liggen’, grinnikt de boomlange vastgoedmagnaat.
Zelfs zijn graf is er al. Van Zadelhoff wijst naar een schiereilandje op zijn landgoed in Breukelen, overwoekerd met bloemen, gras en bomen. Daar komen zijn vrouw en hij te liggen na hun heengaan. ‘Het kostte me vijf jaar om het bestemmingsplan te wijzigen’, bromt hij. ‘Dan is dat maar alvast geregeld.’
Van Zadelhoff is een man die het leven naar zijn eigen hand zette, dus waarom ook niet zijn dood? Niet dat hij van plan is binnenkort dood te gaan. Hij is vast voornemens minstens 115 te worden. De levenslust spat er nog vanaf. Vorige week gaf hij niet minder dan vijf feesten en etentjes ter gelegenheid van zijn tachtigste verjaardag.
Tien jaar geleden keek hij in de spiegel en vroeg hij zichzelf af: ‘Cornelis, als je vandaag omvalt, wat laat je dan na?’ Het enige woord dat in zijn hoofd opkwam: chaos. Nog datzelfde moment nam hij zich voor om voor zijn tachtigste schoon schip te maken.
Is hem dat gelukt? Het is een vraag waar Van Zadelhoff – vermogen volgens tijdschrift Quote: €300 mln – eens goed voor gaat zitten.
*****
Panden in Rusland en Oekraïne
Cor van Zadelhoff (Nieuwer-Amstel, 22 april 1938) was decennialang Nederlands bekendste makelaar in commercieel vastgoed. De boerenzoon zat ‘overal’. Hij had panden in Rusland, Oekraïne, Servië, Hongarije en Polen, twintig joint ventures in de Verenigde Staten, en een dik pak aandelen in DTZ (Debenham Thouard Zadelhoff), een makelaardij die actief was over heel de wereld.
Deze ingewikkelde kerstboom – ‘Zelf snapte ik het wel, maar ik dacht ook aan mijn opvolgers’ – snoeide hij de voorbije tien jaar terug tot vastgoedbeleggingsbedrijf Zadelhoff, een boompje met enkel flonkerend vastgoed in Londen en Amsterdam. Alle andere panden zijn verkocht. Ook zijn aandelen in DTZ deed hij twee jaar geleden van de hand toen DTZ fuseerde met de Amerikaanse concurrent Cushman & Wakefield. ‘Daarom ben ik nu zo onbezorgd en ontspannen’, zegt Van Zadelhoff, tevreden achteroverleunend.
Plaats van handeling: een zitje achter een ietwat rommelig gebouwtje op zijn 40 hectare grote landgoed in Breukelen, dat blijkens de aanwezigheid van gymtoestellen en halters dienstdoet als krachthonk. Een defibrillator ontbreekt niet. We kijken uit op een appelboomgaard en een tennisbaan, een haas schiet voorbij, chauffeur Jeffrey serveert koffie.
Van Zadelhoff zit erbij als een beminnelijke senior die het goed gedaan heeft, boordevol anekdotes. Maar de geslepen zakenman is nooit ver weg.
*****
De concurrent een hak zetten
Eerst maar een anekdote. Hij was een keer skiën met familie in Lech toen hij ontdekte dat een Duitse concurrent de week daarop een skiweekend had geregeld voor zijn relaties. ‘Kijk, als je een ballpoint cadeau geeft, vind ik dat wel leuk, maar als het skiweekenden worden, neigt het naar oneerlijke concurrentie.’
Dus ontfutselde Van Zadelhoff de receptioniste van zijn hotel voor een tientje de namen van de gasten van de Duitser. ‘Vervolgens schreef ik hun bazen aan’ – de vastgoedmagnaat kan een eerste lachsalvo amper onderdrukken – ‘en ik vraag: wordt van ons ook verwacht dat wij een skiweekend weggeven? Later hoorde ik dat die Duitser zijn skiweekend heeft moeten afblazen. Hahaha!’
Heeft u zelf nooit mensen gefêteerd met dinertjes of tripjes? Bijvoorbeeld op de vastgoedbeurs in Cannes?
‘Wij geven altijd een mooie lunch of een mooie receptie, natuurlijk.’
Waar ligt de scheidslijn?
‘Dat is niet makkelijk. De overheid zegt nu dat een ambtenaar geen gift mag aannemen van boven de €50. Maar wij hebben een paar skyboxen in de Arena, waar kaartjes voor Ajax omgerekend de €50 ruim overschrijden. Als ik daar relaties uitnodig, zijn er ambtenaren die niet komen. Misschien terecht, maar je kunt het ook overdrijven als overheid.’
Het is toch goed als een ambtenaar niet met vastgoedpartijen in een dure skybox gaat zitten?
‘Ja, eh, ik weet het niet. Die ambtenaren moeten aan de andere kant ook weer weten wat er te koop is. Het gaat erom dat ze een rechte rug hebben. Alles komt neer op integriteit. Ik zie het in mijn eigen vak gebeuren dat iemand succesvol is doordat hij een beetje krom is. Dat is jaren gebeurd en het gebeurt nog steeds. Bewijzen kan je het alleen moeilijk, maar ik word er heel boos van!’
*****
De Klimop-zaak
Hij zal tijdens het gesprek regelmatig op het onderwerp integriteit terugkomen. In 2007 was hij net een paar maanden commissaris van Bouwfonds toen daar een van de grootste fraudezaken ooit aan het licht kwam: de Klimop-zaak. Hij heeft, zegt hij, er vervolgens alles aan gedaan om met het Openbaar Ministerie de feiten boven tafel te krijgen. ‘Het probleem van het OM is dat ze niet genoeg vakmensen in dienst hebben.’
Ook over hem doen verhalen de ronde, weet hij. Bijvoorbeeld over hoe hij via zijn makelaardij vastgoed naar zich toe wist te trekken voor zijn eigen portefeuille. ‘Ze wilden van mij nog wel eens zeggen dat ik over de rand liep. In Nederland is het een vloek als een makelaar ook onroerend goed bezit.’
Daar was hij het niet mee eens, maar om de schijn van belangenverstrengeling weg te nemen is hij uit de actieve makelaardij gestapt zodra hij serieus begon met beleggen, benadrukt hij nu. ‘Ik was slechts ambassadeur en aandeelhouder van DTZ.’ Maar de perceptie dat het niet allemaal netjes ging, heeft hij nooit kunnen wegnemen, zegt hij met een mengeling van frustratie en berusting.
Het is nooit gebeurd dat een partij door wie u was ingeschakeld als verkoopmakelaar een gebouw wilde verkopen waarvan u dacht: dat wil ik wel voor mezelf hebben?
‘Nee. Al is het tien keer zo dat ik dat wil, dan doe ik dat niet. Als ik de makelaar ben, mag ik het zelf niet kopen. Tenzij de klant zegt: “Ik vind het fijn als u het koopt, want u biedt meer dan anderen”. Mijn beleggingen zijn grotendeels ontstaan doordat ik mijn nek uitstak. Als ik een klant bijvoorbeeld adviseerde om een industrieterrein in Breukelen te kopen, zei de ontwikkelaar: “Doe je mee?” En dan deed ik mee. Put your money where your mouth is. Het gaat erom dat je niet stiekem dingen doet. Dat je niet tegen die klant zegt: het is maar twee waard, en dat je denkt: kan ik het lekker voor drie doorverkopen. Die manier van zaken doen, daar word je uiteindelijk nooit beter van. Dat is allemaal kruimelwerk. Ik weet echt waar mijn grenzen liggen.’
Hoe zorgt u dat u die grenzen niet overschrijdt?
‘Het komt neer op je eigen integriteit. Elk mens weet voor zichzelf ook wat goed en kwaad is.’
Wordt dat niet door het recht bepaald?
‘Ja, maar het gaat om dat grijze gebied. Het Openbaar Ministerie kan niet bepalen of een pand 10 of 12 waard is, omdat je een andere interpretatie of verwachtingspatroon van de opbrengst kan hebben. En de mens is nu eenmaal hebberig. De kunst is om geld te verdienen op een manier die alle partijen gelukkig maakt.’
Zijn er op uw tachtigste nog mensen waarmee u iets goed te maken heeft?
‘Nee.’
*****
De zaak-Midreth
We snijden een casus aan waar overduidelijk niet iedereen gelukkig is weggelopen. Bouwbedrijf Midreth van Joop Leliveld stond in 2010 op omvallen. Midreth had zich ernstig vertild aan de bouw van het nieuwe Stedelijk Museum in Amsterdam, een project waar Van Zadelhoff als mecenas nauw bij betrokken was. Rabobank, Van Zadelhoff en twee andere zakenmannen sprongen bij met een kapitaalinjectie van €20 mln. Dat deden ze niet voor niets.
Midreth moest een fee betalen van €20 mln en 60% van de aandelen afstaan voor een bedrag van €1, aan de geldschieters. Niet veel later ging Midreth alsnog failliet. Leliveld stapte naar de rechter om zijn beklag te doen over Rabobank. Het gerechtshof gaf de bank er in een recente uitspraak ongenadig van langs. De fee was ‘buitensporig’. Huisbankier Rabobank maakte misbruik van de situatie en haalde onevenredig grote voordelen binnen: allemaal in strijd met de zorgplicht, aldus de rechtbank. Saillant detail in het vonnis is dat die ‘buitensporige’ fee volgens Rabobank een ideetje van Van Zadelhoff was. Ook het plan om 60% van de aandelen in Midreth op te eisen, zou uit de koker van de vastgoedman komen.
Van Zadelhoff reageert met vlammende ogen: ‘Belachelijk! Dat ze dát durven zeggen. Dat is de wereld op zijn kop! Ik vind het heel jammer dat wij in het proces tussen Rabo en Leliveld, waar we niet bij betrokken zijn, zo worden neergezet. In dit geval waren Rabo en de anderen er echt op uit om Midreth te redden. In het algemeen vind ik het wel naar dat als een debiteur niet meer kan betalen, het eerste wat de bank doet de rente verhogen is, terwijl een klant dat niet kan betalen. Zo brengen ze iemand dichter bij een faillissement. Dat is wat er gebeurd is.’
U heeft er wel aan meegewerkt dat Joop Leliveld geen kant meer op kon.
‘Onzin, Midreth was de facto failliet en wij hebben er alles aan gedaan het bedrijf te redden. Ik doe met Joop Leliveld al veertig jaar zaken. Hij bouwde altijd voor mij. Ik heb hem bij de gemeente voorgedragen om het Stedelijk Museum te bouwen. De eerlijkheid gebiedt te zeggen: er was geen aannemer die het wilde doen. Hij heeft het gewoon te goedkoop aangenomen. Dat is zijn verantwoordelijkheid. Toen die crash kwam met hem dacht ik: ik moet er niet aan denken dat hij failliet gaat, want dan hebben we een vertraging van een half jaar met het Stedelijk Museum. Ten tweede had ik met Leliveld te doen.’
Het was een vriend van u?
‘Nee, het was een zakenrelatie, een bevriende zakenrelatie. Hij heeft mijn eerste panden gebouwd. Rabobank wilde hem die €20 mln niet lenen. Toen vroeg hij mij of ik mee wilde gaan naar de Rabo om ze te overtuigen. Ik ben meegegaan, maar Rabo wilde alsnog niet. Ik zei: “Jongens, doe me nou een lol, ik geloof er echt in, ik doe ook voor €5 mln mee.” Rabobank probeert nu de aandacht af te leiden richting anderen. Nee, als er één is ingeluisd, ben ik het. Nadat wij hem geholpen hadden, bleek dat de zaken door Leliveld veel te rooskleurig waren voorgesteld en de door hem verstrekte cijfers onjuist waren en het door hem geschetste beeld onvolledig was. Mijn doel was om de bouw van het Stedelijk Museum niet te vertragen. En het is jammer voor Leliveld dat hij failliet ging.’
Heeft u nog wel eens contact met hem?
‘Ja.’
Jullie zijn nog op goede voet?
‘Nou, op goede voet, het normaliseren van een relatie noem ik dat.’
Was dat moeilijk?
‘Nee hoor.’
Voor hem dan misschien?
‘Ook niet. Joop heeft spijt betuigd dat hij bepaalde zaken niet goed had weergegeven. Ik heb dat met medewerkers ook gehad. Dan voel ik me een keer beduveld, dat heeft consequenties, maar om je leven lang boos te blijven vind ik onzin.’
*****
Goede voorbeeld
Af en toe landt er een bij in zijn perfect zittende witte haar. Van Zadelhoff merkt het niet. Wel wijst hij op twee copulerende bijen op het busje koffiezoetjes. ‘Kijk, die twee geven het goede voorbeeld, hahaha.’ Even later veronderstelt hij met een ondeugende grijns dat de vrouwelijke verslaggever ‘vanavond vast niet in een koud bed stapt. Of heb ik het mis?’ Naar het lot van de mannelijke journalist informeert hij niet. De multimiljonair is altijd een ladies man geweest.
Even later klinkt een hinnikend paard. Het is zijn telefoon. ‘Zeg, Maarten (Feilzer, de ceo van zijn bedrijf Zadelhoff), ik zit hier met twee journalisten van het FD. Ze willen het alleen maar over klotezaken hebben.’ Om het gesprek nadat hij heeft opgehangen goedlachs voort te zetten. ‘Wat ik nog wilde zeggen: bij het opmaken van de balans ben ik tot de vreselijke ontdekking gekomen dat je geld niet kunt meenemen als je doodgaat.’
Aan zijn kinderen nalaten kan ook niet. Die heeft hij niet. Waarom eigenlijk niet? De glimlach om zijn mond verstrakt. Een antwoord blijft uit. Eerder zei hij hierover: ‘Je moet je niet druk maken over dingen die je niet kunt beïnvloeden. De situatie is zo, klaar.’
We laten het zo. Wel vragen we of adoptie ooit een optie is geweest. ‘Nee’, klinkt het stellig, ‘op adoptie ben ik heel erg tegen. Daar zie ik te veel ongelukken van.’
Neven en nichten heeft hij wel: 23 stuks maar liefst. Zij ontvingen van hun oom bedragen waar Jan Modaal jaren voor moet werken. Tot Van Zadelhoff een jaar geleden dacht: ‘Eigenlijk is het voor die mensen wel weer heel makkelijk. Ik ga dat halveren.’
De andere helft ging naar een Anbi (Algemeen Nut Beogende Instelling). ‘Zitten ze met z’n 23’en te vergaderen over waar het geld naartoe moet. Dat is toch hartstikke leuk?’ Zelf geeft hij ook veel weg via zijn Zadelhoff Fonds. Aan ouderenzorg en aan het opknappen van beeldbepalende gebouwen zonder economisch draagvlak, zoals theater Carré, Bio Vakantieoord of het Groote Museum in Artis, waar hij een van zijn feestjes geeft.
Van Zadelhoff kreeg van zijn ouders mee dat je hard moet werken en zuinig moet omgaan met geld. Die ouders waren boeren, ‘goed Nederlands-hervormd’, zegt Van Zadelhoff. ‘Elke cent die eruit gaat, moet eerst worden verdiend, zeiden ze. Een belangrijke les. De jongens die leerden om met geld te smijten waren degenen die failliet gingen.’
*****
Materialistisch
Dan schiet hem die keer te binnen dat zijn vader – hij werd 94 – tegen hem zei dat hij te materialistisch was. ‘Ik antwoordde dat vroeger aan de keukentafel ook veel werd gepraat over geld. Toen was hij gauw stil, haha.’ Van Zadelhoff vertelt het met een lach, maar vond hij de observatie van zijn vader vervelend? Hij is even stil. ‘Ja, wel een beetje ja.’
Tijd voor een uitgebreide rondleiding over landgoed Groenevecht. Het is onmogelijk om je níet te laten imponeren door al dat bezit. Van Zadelhoff weet het en hij geniet ervan.
Er is de sneeuwwitte lemsteraak voor de deur, in de Vecht. ‘Kapitein Bob Wierenga werkte vroeger voor koningin Beatrix!’ Er zijn de paardenstallen, beheerd door Frank Weij, die, jawel, voorheen in de Koninklijke stallen werkte. In het aangrenzende weiland springen twee prachtige volbloed-Friezen volmaakt vurig in het rond, alsof ze acteren in een blockbuster.
Er is de schapen- en koeienstal, met beesten die net in bad lijken te zijn geweest. Er is het koetshuis, met 25 perfect onderhouden rijtuigen – ‘Ook te huur voor uitvaarten’. Er is de ruime feestzaal met veel sfeervol hout in het plafond. Zijn partij de VVD vergadert hier ook. Het landhuis waarin hij zelf met zijn vrouw Jannet woont, is en blijft voor journalisten verboden gebied.
*****
In het sportgebouwtje toont een jongeman op een laptop de 105 foto’s die Van Zadelhoff in een carrousel zal vertonen op zijn verjaardag. We zien Tjebbe 500, zijn kampioen-dekhengst. ‘Heeft geeneens een animeermeisje nodig’, vertelt de eigenaar trots.
We zien het pand aan de Amsterdamse Van Breestraat waar hij in 1968 zijn makelaarskantoor begon. ‘Het staat te koop. Ze hebben gebeld. Dachten: dat wil-ie vast wel hebben uit nostalgie. Maar ze vragen er veel te veel voor.’ Er is de foto van de opening van de Amsterdam Arena in 1996 – voorzitter van de raad van commissarissen Van Zadelhoff zit uiteraard naast koningin Beatrix. Er is een foto van Van Zadelhoff op zijn lemsteraak op de Hudson-rivier in New York, samen met Willem-Alexander en Máxima.
Er zijn veel meer foto’s van Van Zadelhoff met MN’ers, Machtige Nederlanders. Wim Duisenberg, Neelie Kroes, Jan Peter Balkenende, prins Bernhard, Wim Kok, Freddy Heineken. Onder de foto’s staat steeds: ‘Zijn relatiepatroon was efficiënt voor zijn vak.’ Als gevolg van die relatie hebben die bekende namen de vastgoedhandelaar dingen gegund? Van Zadelhoff, resoluut: ‘Nee, het gaat niet alleen om gunnen, ik heb zaken met ze gedaan.’
Even later zegt hij tegen Jeffrey: ‘Haal dat van dat efficiënte relatiepatroon maar weg.’
Nog een vraag: is het de keus van zijn eega Jannet om altijd zo op de achtergrond te blijven? Ze staat bijvoorbeeld zelden naast haar man op de foto, niet in de verjaardagscarrousel en ook niet bij interviews. Van Zadelhoff stemt ter plekke in met een foto van hen tweeën in het FD. ‘En ook een mooie foto van ons samen in die carrousel, Jeffrey!’
*****
De fiscus
De flamboyante miljonair – ook vandaag draagt hij vuurrode Nikes; zijn handelsmerk – voelt zich 100% Nederlander, dus heeft hij nimmer overwogen om de fiscus te ontvluchten door naar bijvoorbeeld België te verhuizen, zegt hij. ‘Ik respecteer ieders keuze, maar ik voel me hier thuis. Ik heb wel eens gekscherend gezegd: ik heb te doen met mensen die het zich niet kunnen permitteren om in Nederland te wonen. Iedereen is maar aan het kijken hoe hij kan besparen. Ik zeg: kijk verdomme hoe je het kan verdienen!’ Hij haalt een goede vriend aan. ‘Die zei: “Het mag er met kruiwagens uit, als het maar met vrachtwagens binnenkomt”, haha.’
Nee, met belasting betalen heeft hij geen problemen, bezweert hij. Maar ze moeten hem niet proberen te belazeren. Ooit was er een belastinginspecteur die 350.000 gulden geen reëel jaarsalaris vond voor een vastgoedmagnaat met honderd bv’s; 5 miljoen gulden leek hem een betere schatting. Dus verstuurde hij, met terugwerkende kracht, een aanslag van 20 miljoen gulden. Van Zadelhoff vertelt grinnikend hoe hij de inspecteur een ultrakort briefje stuurde. ‘Er stond in: “Bij deze stel ik u privé aansprakelijk voor het BEWUST innemen van te vergaande standpunten.” Meer niet. Ik liet het door een deurwaarder bezorgen bij die ambtenaar z’n doorzonwoning in Noordwijk, haha.’
Van Zadelhoff wilde en kreeg een rechtszaak. ‘Die vent kwam binnen op zijn gymschoenen in zijn spijkerpak. Zei ik tegen mijn adviseur van Ernst & Young: “Is het tegenwoordig normaal dat je op je gympen naar het Hof gaat?” Ik keek naar de rechters en dacht: die slag is voor mij. Nou, die inspecteur is de rechtbank uitgeveegd!’ De vastgoedkoning, tevreden aan zijn sigaar trekkend: ‘Zo zie je maar, je moet als burger dus wel mans zijn.’
*****
Draagkracht
En toch, werpen we tegen, zo’n belastinginspecteur verdient misschien anderhalf keer modaal, en betaalt zoals elke middenklasser het volle pond aan belasting. Dan is het misschien niet zo gek dat hij zijn puissant rijke landgenoten iets meer naar draagkracht tracht te belasten.
Onmiddellijk komt weer even de bikkelharde zakenman in de vriendelijke tachtigjarige naar boven. Is te zien hoe hij weerspannige onderhandelingspartners onder druk kon zetten. Van Zadelhoff leunt voorover, zijn ogen worden groter en zijn stem luider: ‘Zo’n inspecteur moet zorgvuldig te werk gaan en niet maar wat proberen. Als hij misbruik maakt van zijn positie, omdat-ie misschien een minderwaardigheidscomplex heeft vanwege zijn lage salaris, dan pák ik hem!’